深圳向商务公寓说STOP,增加住宅供应的口子在打开

谢斯临
2020-08-01 12:25:55
这项政策能多大程度上缓解深圳住宅用地问题还有待观察,或许这只是深圳增加住宅供应的第一步。

VCG41N829095232.jpg图片来源:视觉中国

在今年上半年经历一轮又一轮的暴涨之后,深圳终于下定决心要严控楼市,继“715新政”后,深圳由叫停商务公寓审批,试图从供应端着手,解决深圳楼市的根源性问题。这项政策能多大程度上缓解深圳住宅用地问题还有待观察,或许这只是深圳增加住宅供应的第一步。

深圳市规划和自然资源局和深圳市住房建设局7月31日晚间联合下发通知,要求在全市范围内(含深汕特别合作区)停止商务公寓审批,同时提出将增加居住及配套用地比例。

根据《深圳市城市规划标准与准则》,商务公寓被定位为商务人士提供中短期商务与住宿服务,是不提供学校、幼儿园等居住配套的办公类建筑,其用地分类属于商业用地。

商务公寓早期在一定程度上发挥了商务办公区配套的作用。在相当长的一段时间里,商务公寓仅仅是深圳楼市之中体量非常小的一类产品。但近年来,深圳审批规划的公寓突然猛增,出现明显的类住宅化倾向,已偏离“服务商务人士”“短期住宿”的目的。

据美联物业数据显示,2015年-2019年深圳商务公寓供应量分别是7833套、11149套、11721套、12405套、19301套,在5年时间内供应量成倍增长,到2020年深圳商务公寓计划供应18732套。

与商务公寓供应量爆发式增长相反的是,深圳近年来的住宅供应量却在渐渐减少。2015年-2019年深圳住宅供应量分别是66220套、44123套、34688套、38694套、46509套,2020年深圳住宅计划供应69350套。

深职院房地产研究所所长邓志旺认为,这几年商务公寓公寓越来越多主要是由于城市规划中商业用地或者综合开发用地中的商业配套过高。开发商从利益最大化角度考虑,尽量提高商务公寓占比,因此形成供应的爆发。

与此同时,深圳2013年实施的限购政策分流了相当多没有“房票”的投资需求到商务公寓,因此引发商务公寓需求的爆发。商务公寓异化成为投资重地,其“准住宅”产品属性获得市场追捧。

但日益膨胀的商务公寓供应量,从某种程度上而言,在土地资源极度稀缺的深圳挤压了住宅产品的供应。深圳每年住宅供应量在4万套左右徘徊,已经难以满足市场的需求,在这样的情况下,深圳还拿出稀缺的土地资源每年供应近2万套“功能缺失”的商务公寓,资源明显遭到错配。

上半年,深圳楼市疯涨。据统计,2020年6月深圳二手房均价高达74929元/平方米,环比上涨8.3%,房价与其余三个一线城市的差距进一步拉大,比北京高6.93%,比上海贵15.88%,是广州的1.93倍,深圳已然成为内地房价最贵的城市。

疯涨的大背景下,楼市乱象频出,千万豪宅三开三罄、“百万喝茶费”重出江湖、经营贷违规流向楼市、部分二手房一夜涨价百万等现象层出不穷。一轮又一轮的舆论爆点让深圳成为全国的焦点,倒逼深圳出台了被称为“史上最严厉调控”的715新政,打击炒房行为。

但被压抑的需求终究会回弹,住宅用地供应不足才是深圳的根源性问题。

在发布《关于停止商务公寓的审批通知》的同时,深圳市住房和建设局同步放出一份官方解读,透露深圳市将将继续加大住宅用地供应,保障市民安居需求。

在规划层面,深圳结合编制新一轮国土空间规划,研究适应新时期城市发展需要的城市建设用地结构比例,优化各级城市中心区内的各功能用地规划布局,将适当压缩商业用地规模,提高居住和公共服务设施用地比例。从用地结构上增加居住用地规模,增加公共住房供给,进一步改善市民居住条件。

5月8日公布的《深圳2020年度建设用地供应计划》显示,深圳2020年计划供应居住用地293.2公顷,占计划总量近25%,是去年计划供应量150公顷的近一倍,公共住房和商品住房用地的供应量较去年均有较大增长。

其次,已批商务公寓项目,在满足学校等公共配套要求、开发企业自愿的基础上,鼓励转为可售型人才住房。进一步增大深圳市公共住房供给,为深圳市多层次住房供给提供空间支持。

不过,这能多大程度上缓解深圳住宅用地严重不足的问题还有待观察。邓志旺认为,停止商务公寓供应仅仅是第一步。接下来,还需要从更多方面进行调整,全面解决深圳住宅供应不足问题。“能否减少写字楼供应?能否调整工业区块线?这两块能释放的居住空间比商务公寓的量要大得多。”

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