十大标杆房企:还清债务至少15年

2010-05-07 16:59:00

1217亿元,十大标杆上市房企去年底手中的现金总额。

4200亿元,十大标杆房企的负债总额。

2009年,十大房企净利润共计265亿元,以同样的利润水平还清4200亿元总负债,需要超过15年的时间。

4月中旬,“史上最严厉调控政策”组合拳打出,信贷和融资纷纷收紧,一线城市五一楼市成交量已呈“腰斩”之惨淡。

而信贷融资影响开发商拿地开发,销售回笼资金决定开发商现金支出能力。经历2009年的楼市暴涨,自称“不差钱”的开发商,如今看来,其背后的资金压力已经慢慢浮现。

“不差钱”将逆转

开发商真的“不差钱”吗?

3月份上市房企陆续公布2009年年报。86家房企合计实现净利润347.15亿元,其中19家业绩同比增幅超过100%。几乎所有开发商都自称“不差钱”!为此,时代周报记者查阅了十大标杆房企2009年年报,以窥探究竟。

1217亿元。这是万科、保利、金地、招商、富力、复地、绿城、中海、华润和雅居乐十大标杆上市房地产企业去年底手中所持有现金总额。这也是十大房企手持现金最多时刻,远超往年历史同期水平。

其中,万科持有现金230亿元,成为上市房企中的“现金大王”。中海地产以212亿元流动资金紧随万科身后。他们认为,公司流动性充裕,有利于公司应对未来行业不确定性。

4200亿元。这又是十大标杆房企的负债总额。时代周报记者还统计发现,十大房企过去一年的净利润为265亿元。如将4200亿元总负债除以净利润,得到15.85这个数字。这意味着,十大房企要用同样的利润白干15年才能还请债务。

资产负债率同样是反映开发商资金状况的一个重要晴雨表。时代周报记者发现,“招保万金”去年资产负债率均已经超过60%,其中金地资产负债率高达70%。绿城净负债率就高达105%

中原地产研究报告显示,截至去年11月底,十大房企共计获得各类融资2344亿元,其中包含新增授信额度1222亿元。如以授信约一半可于年内落实的话,预计全年各类融资资金可达2000亿元,同比增加了169%

光大证券分析师翁非玉向时代周报记者指出,“去年开发商现金充裕,今年一季度开发商基本完成全年四分之一销售任务。房企是资本密集型行业,因此负债都比较高。”不过翁非玉表示,“与去年相比,房企今年融资环境由松转紧。全年新增人民币贷款被控制在7.5万亿元以内,规模大大低于去年9.59万亿水平。即便是按照去年30%比例流入房地产,总信贷资金也将大幅下滑两成。”

快速回笼资金为上策

开发商资金链承受多大压力,最终将决定开发商能否降价销售回笼资金,这也将决定着今年的房价走向。

盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民向时代周报记者表示,“2009年开发商确实赚得盆满钵满,但上市房企需要利润增长、利润增幅的增长。为了保证后续项目开发建设和拿地,开发商需要打开销售收入和信贷融资这两大市场,确保资金链坚固和顺畅。”

陈立民认为,本轮政策在短期内一定会有所作用,是否长期有效则取决于政策持续时间、力度、深度。“如果只是短期政策,一旦政策放开,被压抑市场需求必然导致市场反弹;如果政策持续时间较长,必然会形成一种悲观市场预期,迫使房价慢慢走进下降通道。”

景瑞地产营销总监杨子江向时代周报记者表示,去年楼市暴涨,也需要在今年好好消化,这个消化期预计在10个月左右。今年前两个月楼市表现平缓,3月份房价再次上涨,这更多是结构性因素推动。如今政策出台,楼市开始进入了2-3个月观望期。

“我们现在最主要任务是研读政策、观察市场、等待落地,并没有着急去调整营销策略。目前市场需求依然存在,楼市需求结构的基本面并没有被破坏。日成交量基本维持在500套左右,最低时也有200套。这股行情与2005年、2008年有本质区别,当时日成交套数最低少于百套。”杨子江向时代周报记者强调。

上海中原研究咨询部总监宋会雍则向时代周报记者表示,目前开发商和购房者都有理由观望。开发商资金充裕,目前还未感受到压力。房贷利息提高增加购房成本,购房者对后市也表示担忧。楼市观望期估计在两个月时间,首先二手房价会经过一个月消化后价格率先出现松动,二手房传导至一手房,一个月后价格同样出现松动。

在宋会雍看来:“预计到第三季度,楼市将摆脱观望,房价开始大幅下滑。此外,房地产保有税或者其他后续政策都将随时出台,届时会加速房价下滑。”

同策咨询及研究发展中心分析师倪晓玲也持相同观点,她建议开发商要敢于降价销售, “短期内开发商不愿做市场降价的领头羊,但当有竞争者出现降价举动时,要采取快速跟随战略,避免陷入被动降价的局面。从中期来看,市场价格调整领先者,将快速回笼资金。在2011年市场相对底部时,开发商要继续做领跑者,要以快速回笼现金为第一要务。”

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